Por Javier Pappalardo
En estos días, el debate sobre la desregulación del mercado inmobiliario en Argentina se presenta con una consigna seductora: eliminar trabas, liberar la competencia y abaratar costos. En apariencia, la idea es simple. Si cualquiera puede intermediar en operaciones inmobiliarias, habrá más oferta de servicios, mayor competencia y, en consecuencia, comisiones más bajas. Pero como suele ocurrir con las simplificaciones económicas, lo que se gana en velocidad puede perderse —y mucho— en seguridad. Porque el mercado inmobiliario no es cualquier mercado. No se trata de vender un producto de consumo. Se trata de intermediar en operaciones que involucran, muchas veces, el patrimonio más importante de una persona o de una familia. Y ahí es donde la discusión deja de ser económica para volverse jurídica.
Desde una perspectiva estrictamente jurídica, la cuestión adquiere una gravedad adicional. La intermediación inmobiliaria no es una actividad neutra: implica deberes específicos de información, diligencia y lealtad (arts. 961, 1061 y concordantes del Código Civil y Comercial), y coloca al intermediario en una posición que la doctrina ha caracterizado como de confianza calificada. La eliminación de la matrícula y del control disciplinario no suprime esos deberes: los deja sin un sistema preventivo de verificación y sin un órgano que canalice su incumplimiento en sede administrativa. En términos prácticos, se sustituye un modelo de tutela ex ante —basado en habilitación, control y sanción profesional— por uno puramente ex post, donde la única respuesta posible frente al daño será la acción judicial. Esto no sólo incrementa la litigiosidad, sino que tensiona principios estructurales como la seguridad jurídica y la protección del consumidor (art. 42 de la Constitución Nacional y Ley 24.240), trasladando al particular el costo de detectar la idoneidad del intermediario y de asumir el riesgo de su eventual insolvencia. En definitiva, la desregulación no elimina la responsabilidad: la privatiza y la desplaza hacia el eslabón más débil de la relación. La eliminación de la matrícula obligatoria y del control de los colegios profesionales implica, en los hechos, retirar un filtro. Un filtro imperfecto, sin dudas. Pero filtro al fin.
Hoy, el corredor matriculado no sólo acredita formación. También está sujeto a un régimen disciplinario, a normas éticas y a un marco de responsabilidad. Hay alguien que controla, que sanciona, que ordena. Sin ese esquema, la pregunta es inevitable: ¿quién responde cuando las cosas salen mal? El argumento oficial apunta a la libertad: libertad de ejercer, libertad de fijar honorarios, libertad de operar en todo el país. Pero la libertad, en el derecho, nunca es absoluta. Siempre convive con un principio básico: la protección del más débil. Y en una operación inmobiliaria, el consumidor —el que compra, vende o alquila— está en una posición de vulnerabilidad informativa evidente frente a quien intermedia.
Desregular completamente ese vínculo no elimina riesgos: los traslada. Los traslada al ciudadano común, que deberá distinguir por su cuenta entre operadores idóneos e improvisados, entre asesoramiento profesional y mera intermediación oportunista. En ese punto, el modelo que se invoca —el sistema de “brókers” más flexible— suele omitirse en un aspecto central: funciona en contextos donde la litigiosidad es alta, los seguros de responsabilidad son exigentes y el cumplimiento de contratos se hace efectivo. No es un detalle menor.
Porque sin controles previos, el sistema termina descansando en controles posteriores: más conflictos, más judicialización, más costos. Y entonces, lo que se ahorra en comisiones puede terminar pagándose en litigios. La cuestión de fondo no es si el mercado debe ser más libre.
La cuestión es si puede serlo sin erosionar la confianza. Porque en materia inmobiliaria, la confianza no es un valor abstracto: es el cimiento de cada operación. Y los cimientos, cuando se debilitan, no fallan de inmediato. Pero cuando fallan, el daño es mucho más difícil de reparar. Cuando el Estado se retira del control, no nace la libertad: nace el riesgo.
