El sueño de la casa propia parece alejarse en especial para la clase media. Este lunes, el Banco Nación decidió aumentar la tasa de interés para los créditos hipotecarios, mientras el scoring crediticio —el puntaje que resume el historial de pagos de cada solicitante— se mantiene en niveles muy altos, complicando el acceso para la clase media. Las inmobiliarias advierten que la medida podría enfriar aún más un mercado que esperaba señales de alivio tras los comicios.
“El crédito hipotecario se frenó principalmente por la suba de tasas, la incertidumbre económica y la falta de previsibilidad a largo plazo. Muchos bancos endurecieron las condiciones o pausaron las nuevas líneas en un contexto donde el dólar, la inflación y los ingresos no muestran estabilidad. Además, el poder adquisitivo sigue rezagado frente al valor de las propiedades, lo que hace que, incluso con crédito, mucha gente no llegue al monto necesario”, explica Ezequiel Wierzba, director de Click Aparts.
La decisión del Banco Nación de aumentar la tasa de interés de los créditos hipotecarios UVA del 4,5% al 6% sorprendió al mundo inmobiliario. El Nación era la entidad con la tasa más baja del sistema y concentraba cerca del 40% de las solicitudes totales. Según datos oficiales, hasta octubre de 2025 se otorgaron más de 4.400 préstamos en la Ciudad de Buenos Aires, 5.000 en el conurbano bonaerense, 1.500 en Córdoba, 1.400 en Mendoza y 1.000 en Santa Fe. Antes de las elecciones, la incertidumbre había llevado las tasas de los bancos a picos del 17%, pero luego del resultado electoral algunas entidades, como el BBVA, ensayaron una leve baja. Hoy, las tasas se ubican en torno al siguiente rango: Banco Nación 6%, BBVA 7,5%, Brubank 8%, Banco del Sol 9%, Credicoop y Comafi 10,5%, ICBC 13%, Hipotecario 13,9%, Patagonia 14%, Supervielle y Santander 15%, Macro 15% y Banco Ciudad 4,5% (Microcentro), con un promedio general cercano al 9,9%.
Para las inmobiliarias, el acceso al crédito dependerá de una reducción sostenida de tasas. “Para que el crédito hipotecario vuelva de manera sostenida, tiene que haber estabilidad macroeconómica: una inflación controlada, tasas más bajas y un tipo de cambio previsible”, apunta Wierzba. En la misma línea, Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, agrega: “Los bancos privados habían suspendido el crédito antes de las elecciones. Ahora habrá que ver cómo reaccionan. Lo importante es que los nuevos créditos incluyan también a la clase media, que hoy está completamente afuera del sistema”.
Uno de los mayores obstáculos para acceder a un préstamo es el endurecimiento del scoring. En los últimos meses, los bancos elevaron el puntaje mínimo requerido para aprobar un crédito hipotecario. “Hasta hace unos meses pedían alrededor de 450 puntos, y hoy la mayoría exige más de 900. Eso muestra que las entidades están siendo mucho más selectivas con los solicitantes”, explica Wierzba. A esto se suma el incremento de la morosidad, que alcanzó su nivel más alto en 16 años. Según el Banco Central, la mora en familias llegó al 5,6%, casi el doble que al inicio del gobierno de Milei, cuando se ubicaba en 2,5%. La consultora LCG advirtió que estos niveles “son similares a los registrados durante la pandemia”.
En el sector inmobiliario coinciden en que una eventual reactivación del crédito podría impactar sobre los precios. “El crédito genera demanda real y cuando más gente puede acceder, los valores tienden a subir. Al principio se vería en unidades chicas o medianas, las más buscadas por quienes compran su primera vivienda”, señala Wierzba. Altgelt, sin embargo, cree que no habrá una suba brusca: “No imagino un salto inmediato, sino una curva ascendente leve, como la de todo el año. Si el crédito no se reactiva, la demanda bajará y los precios tenderán a estabilizarse”.
Hoy una cuota hipotecaria para un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires ronda entre $400.000 y $700.000 mensuales, según el banco, el plazo y el monto financiado. Pero, ¿qué ocurre si la cuota se dispara por encima de los ingresos familiares? “Si el comprador no puede seguir pagando, lo primero es negociar con el banco. Muchas entidades permiten refinanciar, extender el plazo o congelar parte del ajuste temporalmente. También se puede vender la propiedad o, en última instancia, entregarla en dación en pago. Lo fundamental es actuar rápido y no dejar que se acumulen atrasos”, recomienda Wierzba.
El aumento de tasas, la exigencia creciente de los bancos y la pérdida de poder adquisitivo vuelven a poner distancia entre las familias y la posibilidad de acceder a una vivienda. En un escenario todavía incierto, el crédito hipotecario vuelve a ser un privilegio para pocos, mientras el mercado inmobiliario espera señales de estabilidad que devuelvan previsibilidad y confianza.
