Por Redacción Extra Digital
El 23 de abril de este año el Supremo Tribunal Federal de Brasil resolvió por unanimidad que las restricciones a la adquisición de tierra rural por extranjeros son constitucionales. Al concluir el juicio conjunto de la Ação Cível Originária 2.463 y la Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental 342, reconoció la plena vigencia de la Lei 5.709 de 1971 y se detuvo en su artículo más resistido, el que equipara a la empresa brasileña controlada por capital extranjero con la empresa extranjera propiamente dicha. Cuatro meses más tarde, el Senado argentino tiene previsto votar el 6 de agosto un proyecto que elimina ese mismo criterio.
La norma en discusión, que el Ejecutivo denominó de Inviolabilidad de la Propiedad Privada y redactó el ministro Federico Sturzenegger, obtuvo dictamen de mayoría el 20 de mayo y desde entonces atravesó una docena larga de versiones negociadas fuera de comisión. Su
capítulo más discutido reforma la Ley 26.737 de Tierras Rurales, que fija un techo del quince por ciento a la titularidad extranjera en cada provincia y cada departamento, con un límite adicional del treinta por ciento para cada nacionalidad, y exige el certificado del
Registro Nacional de Tierras Rurales antes de la escritura. El proyecto suprime ese techo para personas y empresas privadas extranjeras y reserva la categoría de extranjero, a los fines de la restricción, para los Estados extranjeros y las entidades en las que participen.
El argumento oficial merece ser expuesto en sus mejores términos. El artículo 20 de la Constitución Nacional garantiza a los extranjeros los mismos derechos civiles que a los ciudadanos, entre ellos el de poseer bienes raíces, comprarlos y enajenarlos, y desde esa
lectura un tope por nacionalidad introduce una distinción que el constituyente de 1853 quiso descartar. La senadora Patricia Bullrich sostuvo que la cuestión pertenece al concepto de propiedad antes que al de soberanía.
La objeción tampoco es débil. Brasil resolvió la misma tensión con un artículo 190 que manda al legislador regular y limitar la adquisición de inmuebles rurales por extranjeros. La Argentina carece de esa cláusula y por eso el debate se juega en el terreno más resbaladizo
de la razonabilidad. Un techo agregado sobre la superficie de un distrito no impide a ningún extranjero determinado comprar un campo determinado, del mismo modo en que la zonificación no niega el derecho de dominio.
El costado más sólido del proyecto está en la crítica técnica al instrumento vigente. El quince por ciento mide hectáreas sin mirar calidad de suelo, acceso al agua ni valor estratégico, y ese defecto se comprueba en los datos oficiales. Según el relevamiento del Registro de Tierras Rurales de agosto de 2025, ninguna provincia supera el tope. Sin embargo, más de treinta departamentos ya lo exceden y al menos cinco tienen más de la mitad de su territorio en manos extranjeras, entre ellos San Carlos y Molinos en Salta y General Lamadrid en La Rioja. Un porcentaje provincial no detecta esa concentración. Una autorización previa, caso por caso, sí lo hace.
Ahí aparece la comparación que falta en el debate. Los trece millones de hectáreas en manos extranjeras que releva el Observatorio de Tierras de la Universidad de Buenos Aires equivalen a cerca del cinco por ciento del total, proporción cercana al 3,6 por ciento que
mide la ley federal de declaración en los Estados Unidos. Aquel país no restringe la propiedad extranjera a nivel nacional, y aun así durante 2026 veinticinco estados trataron proyectos para prohibir determinadas inversiones extranjeras en inmuebles, mientras en el
Senado avanza con apoyo bipartidario una iniciativa que vedaría la compra de tierra a ciudadanos y empresas chinas.
La Unión Europea considera a la tierra agrícola un activo escaso y especial y admite restricciones proporcionadas, aunque en 2015 abrió
procedimientos de infracción contra cinco Estados miembros por discriminar a inversores comunitarios. El criterio que sobrevivió allí es el de residencia, explotación efectiva y control de la especulación.
El mundo se mueve hacia más escrutinio y hacia un instrumento distinto, que cambia el tope porcentual por la autorización previa y desplaza el foco desde la nacionalidad hacia el actor estatal o el fondo de inversión. El proyecto argentino desarma el tope sin ofrecer ese
reemplazo, y esa es la pregunta que el recinto debería contestar el jueves.
Queda un punto que a esta altura importa más que el debate nacional. El dictamen devolvió a las provincias la facultad de autorizar, regular o vetar las ventas a extranjeros en su jurisdicción, y exigió aprobación provincial y nacional para los inmuebles en zonas de frontera. El senador radical Eduardo Vischi defendió esa solución al sostener que velar por los recursos naturales es una facultad provincial. Si la ley se sanciona con ese texto, la discusión se muda a la Legislatura bonaerense. Habrá que saber qué órgano evaluará las operaciones, con qué plazos y con qué efecto sobre el trámite de escrituración en partidos como el nuestro, donde la tierra rural es el activo principal. Sobre eso todavía no hay una sola definición pública.
